جلسة 21 من أبريل سنة 2009

الطعن رقم 17 لسنة 2009 تمييز مدني

(1-4) إيجار "القواعد العامة في الإيجار: أركان عقد الإيجار: التراضي: أثر تخلف شروط الرضا" "إقامة المستأجر بناءً أو غراساً أو تحسينات في العين المؤجرة". بطلان. "بطلان التصرفات". حكم. "تسبيبه: عيوب التدليل: ما لا يُعد كذلك". عقد "أركانه وشروط انعقاده: التراضي". "آثار العقد". نظام عام.

(1) عقد الإيجار. عقد رضائي. خضوعه لمبدأ سلطان الإرادة في حدود ما فرضه القانون من قيود.

(2) الأصل في الإرادة المشروعية. ما يلحقها من بطلان. مناطه. أن يكون لإلتزام الناشئ عنها مخالفاً للنظام العام أو الآداب محلاً وسبباً أو كان على خلاف نص آمر أو ناه في القانون لا يجوز الاتفاق على مخالفته.

(3) وقوع العقد صحيحاً. أثره. التزام العاقدين به. مؤداه. عدم جواز نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين.

(4) إقامة المستأجر بناءً أو غراساً أو تحسينات في العين المؤجرة. التزامه بتركها عند انتهاء الإيجار مل لم يتفق على خلاف ذلك. م (28) ق (2) لسنة 1975 بشأن إيجار الأماكن- المطبق على واقعة النزاع. عدم تعلق ذلك بالنظام العام. إعمال الحكم المطعون فيه الاتفاق وحكم القانون وانتهائه إلى عدم أحقية الطاعنة في المطالبة بقيمة ما أضافته بالعين المؤجرة من تحسينات. صحيح في القانون. النعي على الحكم بالخطأ لاستناده إلى ما ورد ببنود عقد الإيجار من الاتفاق على تطبيق قانون إيجار الأماكن رقم (2) لسنة 1975 في هذا الخصوص رغم بطلان هذا الشرط بطلاناً مطلقاً لمخالفته النظام العام. لا أساس له.

(5) تعويض "التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة". حكم "تسبيبه: عيوب التدليل: الخطأ في تطبيق القانون". ملكية "القيود الواردة على حق الملكية: نزع الملكية للمنفعة العامة".

تنظيم القانون رقم (13) لسنة 1988 وقراري مجلس الوزراء رقمي (1،2) لسنة 1990 كيفية صدور قرار نزع الملكية للمنفعة العامة وإجراءات تحديد التعويض بواسطة لجان التقدير وكيفية التظلم منه. عدم جواز التزام ذوي الشأن مباشرة إلى المحكمة لطلب التعويض المستحق قانوناً. شرطه. إتباع جهة الإدارة الإجراءات التي أوجبها القانون لتقدير التعويض. تخلف ذلك. أثره. لصاحب الشأن اللجوء مباشرة إلى المحكمة بطلب التعويض. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر منتهياً إلى تأييد حكم أول درجة بعدم اختصاص المحكمة ولائياً بنظر الطلب. خطأ في تطبيق القانون.

1- المقرر- في قضاء هذه المحكمة- أن عقد الإيجار عقد الإيجار عقد رضائي يخضع في قيامه لمبدأ سلطان الإرادة، فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ في حدودها دون مجاوزة لنطاقها.

2- الأصل في الإرادة هو المشروعية، فلا يلحقها بطلان إلا إذا كان الالتزام الناشئ عنها مخالفاً للنظام العام أو الآداب محلاً وسبباً، أو كان على خلاف نص آمر أو ناه في القانون، مما لا يجوز الاتفاق على ما يخالفه.

3- المقرر- في قضاء هذه المحكمة- أنه متى قام العقد صحيحاً يلزم عاقديه ولا يجوز نقده أو تعديله إلا باتفاق طرفيه.

4- النص في المادة (28) من القانون (2) لسنة 1975 على أنه ((إذا أقام المستأجر في العين المؤجرة بناءً أو غراساً أو تحسينات التزم بتركها عند انتهاء الإيجار ما لم يكن هناك اتفاق كتابي يقضي بغير ذلك.... ))، ومفاد ذلك أن القانون وفي خصوص المادة المذكورة أجاز الاتفاق على خلاف ما تضمنه النص، بما يجعله غير متعلق بالنظام العام سواء كان عقد الإيجار خاضعاً للقانون أم غير خاضع له واتفق على تطبيقه، الأمر الذي يضحى معه قول الطاعنة بأن هذا الشرط الذي تضمنه عقد الإيجار باطلاً بطلاناً مطلقاً لا سند له، وإذ أعمل الحكم الاتفاق وحكم القانون وخلص إلى عدم أحقية الطاعنة في المطالبة بقيمة ما أضافته بالعين المؤجرة، فإنه يكون قد التزم صحيح القانون.

5- لما كان المشرع قد حدد في القانون رقم (13) لسنة 1988 وقراري مجلس الوزراء رقمي (1،2) لسنة 1990 كيفية صدور قرار نزع الملكية للمنفعة العامة وإجراءات تحديد التعويض بواسطة لجان التقدير وكيفية التظلم من هذا التقدير، وإذا كان مقتضى ذلك أنه لا يجوز لذوي الشأن الالتجاء مباشرة إلى المحكمة لطلب التعويض المستحق في الأحوال المقررة في القانون، إلا أن ذلك مشروط بأن تكون جهة الإدارة قد اتبعت من جانبها الإجراءات التي أوجب القانون اتباعها لتقدير التعويض، فإذا لم تلتزم هذه الإجراءات يكون لصاحب الشأن أن يلجأ للمحكمة المختصة ويطلب منها تقدير التعويض، وإذ خلت الأوراق مما يفيد أن الجهة نازعة الملكية للمنفعة العامة قد اتخذت إجراءات تقدير التعويضات المستحقة للمستأجرين والمستفيدين من المحلات والمباني المنزوعة ملكيتها حسبما ورد بنص المادة (2/د) من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم (1) لسنة 1990، مما يجعل لصاحب الحق الالتجاء مباشرة للمحكمة ويطلب التعويض، وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك، فإنه يكون معيباً.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الشركة الطاعنة  أقامت الدعوى رقم 1818/2005 مدني كلي بطلب الحكم لإلزام المطعون ضده الأول بصفته بأن يؤدي لها مبلغ سبعة عشر مليون ريال قيمة المنقولات والتجهيزات وأعمال التطوير والديكورات بالمبنى المستأجر منها، ومبلغ عشرة ملايين ريال قيمة ما زاد في قيمة العقار بسبب ما أضافه للمبنى المؤجر، واحتياطياً إلزام المطعون ضده الثاني بأن يؤدي للطاعنة المبالغ سالفة البيان. وقالت بياناً لدعواها إنه بموجب عقد مؤرخ 12/5/2005 استأجرت العقار الموضح بالعقد لمدة خمسة عشر عاماً تنتهي في 31/12/2018 وأنها أعادت تجديد العقار وتطويره وأنفقت في سبيل ذلك سبعة عشر مليون ريال ثم صدر قرار المطعون ضد\ه الثاني بنزع ملكية العقار للمنفعة العامة بعد مرور عامين فقط من بدء الإيجار مما ترتب عليه انفساخ العقد بقوة القانون، وإذ تحدد مقدار التعويض عن نزع الملكية وشمل قيمة الأعمال والتحسينات التي أدخلتها على المبنى المؤجر والتي أدت إلى ارتفاع قيمة العقار السوقية بما يتحقق معه إثراء المطعون ضده الأول على حسابها إلى سبب بالمبالغ المحددة في الطلبات، وبخصوص الطلب الآخر بالنسبة للمطعون ضده الثاني فإنها ترتكن للقرار رقم 1/1990 الذي ألزم الجهة نازعة الملكية بتقدير تعويض المستأجرين للعقار والمنزوع ملكيته، إلا أنها خالفت القانون وامتنعت عن تعويضها كمستأجرة بالمبالغ المطالب بها وتمثل قيمة ما زاد في قيمة العقار بسبب الأعمال التي أضافتها وما لحقها من خسارة بسبب انفساخ العقد قبل مدته. ندبت المحكمة خبيراً وبعد ان أودع تقريره حكمت المحكمة في الدعوى الأصلية برفضها وعدم اختصاصها ولائياً بنظر الطلب الآخر. استأنفت الطاعنة الحكم برقم 145/2008 وبتاريخ 29/12/2008 قضت المحكمة برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق التمييز، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة- في غرفة المشورة- حددت جلسة لنظره.

وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب تنعى الطاعنة بالأول والثاني منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق، ذلك أن الحكم رفض طلبها الأول استناداً إلى ما ورد بالبند الحادي عشر من العقد المبرم بين الطرفين من الاتفاق على تطبيق قانون إيجار الأماكن رقم (2) لسنة 1975 فيما لم يرد به نص في الاتفاق حال إن العقد يخرج عن نطاق تطبيق أحكام هذا القانون المتعلق بالنظام العام ويقع باطلاً بطلاناً مطلقاً الاتفاق الذي تضمنه البند المذكور من عقد الإيجار، كما وأن الطاعنة لم تؤسس دعواها على انفساخ عقد الإيجار أو هلاك العين المؤجرة وإنما استندت لقواعد الإثراء بلا سبب في طلبها مقابل التحسينات التي أضافتها بالعين المؤجرة وشملها التعويض عن المباني المنصرف من إدارة نزع الملكية للمؤجر- المطعون ضده الأول- مما يعيب الحكم ويستوجب تمييزه.

وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن عقد الإيجار عقد رضائي يخضع في قيامه لمبدأ سلطان الإرادة فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ في حدودها دون مجاوزة لنطاقها، والأصل في الإرادة هو المشروعية فلا يلحقها بطلان إلا إذا كان الالتزام الناشئ عنها مخالفاً للنظام العام أو الآداب محلاً وسبباً، أو كان على خلاف نص آمر أو ناه في القانون مما لا يجوز الاتفاق على ما يخالفه، وأنه متى قام العقد صحيحاً يلزم عاقديه ولا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق طرفيه، وإذ كان النص في المادة (28) من القانون رقم (2) لسنة 1975 على أنه " إذا أقام المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو تحسينات التزم بتركها عند انتهاء الإيجار ما لم يكن هناك اتفاق كتابي يقضي بغير ذلك...."، ومفاد ذلك أن القانون- وفي خصوص المادة المذكورة- أجاز الاتفاق على خلاف ما تضمنه النص بما يجعله غير متعلق بالنظام العام سواء كان عقد الإيجار خاضعاً للقانون أم غير خاضع له واتفق على تطبيقه، الأمر الذي يضحى معه قول الطاعنة بأن هذا الشرط الذي تضمنه عقد الإيجار باطلاً بطلاناً مطلقاً لا سند له، وإذ أعمل الحكم الاتفاق وحكم القانون وخلص إلى عدم أحقية الطاعنة في المطالبة بقيمة ما أضافته بالعين المؤجرة، فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ولا يغير من ذلك قول الطاعنة أنها لم تطلب تعويضاً عن انفساخ العقد أو هلاك العين المؤجرة وإنما طلبت مقابل التحسينات التي أضيفت قيمتها للتعويض المنصرف للمالك المؤجر- المطعون ضده الأول- إذ لم يثبت بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن التعويض شمل قيمة ما أضافه بالعين المؤجرة، ويضحى النعي برمته على غير أساس.

وحيث أن الطاعنة تنعى بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، ذلك أن الحكم انتهى لتأييد حكم أول درجة بعدم اختصاص المحكمة ولائياً بنظر الطلب الثاني بإلزام المطعون ضده الثاني بأن يؤدي لها التعويض المستحق عن الإضافات التي أجرتها بالمبنى المنزوع ملكيته وباختصاص لجان التظليمات المنصوص عليها في القانون رقم (13) لسنة 1988 بنظره دون أن يعرض لدفعها من أن ذلك مشروط بأن تكون الجهة نازعة الملكية قد اتبعت من جانبها الإجراءات التي أوجب القانون اتباعها لتقدير التعويض فإن لم تلتزمها كان لصاحب الحق أن يلجأ إلى المحكمة المختصة مباشرة، مما يعيب الحكم ويستوجب تمييزه.

وحيث أن هذا النعي سديد، ذلك أن المشرع قد حدد في القانون رقم (13) لسنة 1988 وقراري مجلس الوزراء رقمي (1،2) لسنة 1990 كيفية صدور قرار نزع الملكية للمنفعة العامة وإجراءات تحديد التعويض بواسطة لجان التقدير وكيفية التظلم من هذا التقدير، وإذا كان مقتضى ذلك أنه لا يجوز لذوي الشأن الالتجاء مباشرة إلى المحكمة لطلب التعويض المستحق في الأحوال المقررة في القانون، إلا أن ذلك مشروط بأن تكون جهة الإدارة قد اتبعت من جانبها الإجراءات التي أوجب القانون اتباعها لتقدير التعويض فإذا لم تلتزم هذه الإجراءات يكون لصاحب الشأن أن يلجأ للمحكمة المختصة ويطلب منها تقدير التعويض، وإذ خلت الأوراق بما يفيد أن الجهة نازعة الملكية للمنفعة العامة قد اتخذت إجراءات تقدير التعويضات المستحقة للمستأجرين والمستفيدين من المحلات والمباني المنزوعة ملكيتها حسبما ورد بنص المادة ورد بنص المادة (2/د) من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم (1) لسنة 1990 مما يجعل لصاحب الحق الالتجاء مباشرة للمحكمة ويطلب التعويض، وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك، فإنه يكون معيباً بما يوجب تمييزه جزئياً في خصوص قضائه في هذا الطلب.