جلسة 26 يونيو سنة 2007

الطعن رقم 58 لسنة 2007 تمييز مدني

(1– 3) إيجار "إيجار الأماكن: القواعد العامة في الإيجار: حقوق والتزامات طرفي عقد الإيجار: التزام المؤجر: الالتزام بتسليم العين المؤجرة" "فسخ عقد الإيجار". حكم "تسبيبه: عيوب التدليل: الخطأ في تطبيق القانون، القصور في التسبيب". عقد "عقد الإيجار: فسخ عقد الإيجار". مسئولية "المسئولية العقدية". نظام عام.

(1) فسخ عقد الإيجار– بعد البدء في تنفيذه – ليس له أثر رجعي. اعتبار العقد مفسوخاً من وقت الاتفاق عليه أو الحكم النهائي بفسخه. رجوع أحد الطرفين على الآخر بادعاء عدم تنفيذ التزاماته الناشئة عن العقد خلال المدة التي انقضت قبل الفسخ. أثره. وجوب إعمال قواعد المسئولية العقدية دون التقصيرية. علة ذلك.

(2) التزام المؤجر بتسليم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح لما أعدت له. م (590) مدني. ليس من النظام العام. مؤداه. جواز الاتفاق على مخالفته تشديداً أو تخفيفاً متى كانت إرادة المتعاقدين قاطعة في الدلالة على ذلك.

(3) تمسك الطاعنة بقبول المطعون ضدها استلام العين المؤجرة بحالتها وقت التعاقد والتزامها بتجهيزها على نفقتها وتدليلها على ذلك بما ورد بنصـوص العقد والمستندات. دفاع جوهري. إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بالتعويض تأسيساً على أن قيام الطاعنة بالفسخ يرتب قواعد المسئولية التقصيرية بدلاً من العقدية وبعدم استحقاقها للأجرة لعدم تسليمها العين المؤجرة صالحة للانتفاع بها مع التزامها بذلك. خطأ وقصور.

1- المقرر- أن فسخ عقد الإيجار اتفاقاً أو قضاءً – بعد البدء في تنفيذه – وخلافاً للقواعد العامة لا يكون له أثر رجعي، إذ يعتبر العقد مفسوخاً من وقت الاتفاق عليه أو الحكم النهائي بفسخه، لأن طبيعة العقود الزمنية ومنها عقد الإيجار تستعصي على هذا الأثر ويبقى عقد الإيجار بالنسبة للمدة التي انقضت من قبل فسخه قائماً بحكم العلاقة بين الطرفين في شأن ادعاء أي منهما قبل الآخر بعدم تنفيذ التزاماته الناشئة عن هذا العقد خلال تلك المدة باعتبار أن أحكام العقد هي وحدها التي تضبط كل علاقة بين الطرفين بسبب العقد سواء عند تنفيذه صحيحاً أو عند الإخلال بتنفيذه، فلا يجوز الأخذ بأحكام المسئولية التقصيرية في مقام العلاقة العقدية، لأن في ذلك إهدار لنصوص العقد المتعلقة بالمسئولية عن عدم تنفيذه مما يخل بالقوة الملزمة له.

2- النص في المادة (590) من القانون المدني بالتزام المؤجر بأن يسلم للمستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة وفقاً لما تم الاتفاق عليه أو لطبيعة العين، ليس من قبيل القواعد الآمرة المتعلقة بالنظام العام، وإنما هو من قبيل القواعد المفسرة لإرادة المتعاقدين فيجوز لهما الاتفاق على ما يخالفه بالتشديد أو التخفيف في مدى التزام المؤجر بشأن أعمال الإصلاحات اللازمة لإعداد العين للغرض الذي أجرت من أجله، ويجوز أن يصل التخفيف إلى حد أن يقبل المستأجر استلام العين بالحالة التي كانت عليها وقت العقد وأن مثل هذا الاتفاق متى كان قاطعاً في الدلالة على اتجاه نية العاقدين إلى تعديل التزام المؤجر الواردة في المادة (590) من القانون المدني، فإنه يكون واجب الإعمال دون نص المادة المذكورة.

3- إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالتعويض على أن قيام الطاعنة بالفسخ يرتب إعمال قواعد المسئولية التقصيرية بدلاً من قواعد المسئولية العقدية، وانتهى إلى ثبوت الخطأ التقصيري في حق الشركة الطاعنة وعدم استحقاقها للأجرة تأسيساً على أنها لم تسلم العين المؤجرة صالحة للانتفاع بها في الغرض الذي أجرت من أجله مع التزامها بذلك، وهو من الحكم خطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن التعرض لدفاع الطاعنة الذي تمسكت به أمام محكمة الموضوع وهو يقوم على قبول المطعون ضدها استلام العين المؤجرة بحالتها وقدمت ضمن حافظة مستنداتها أمام محكمة أول درجة بجلسة / / خطاب المطعون ضدها المؤرخ / / إلى الطاعنة والذي يفيد قبول استلامها العين بحالتها والتزامها بالتجهيزات مقابل أن تبدأ الإجارة من / / دون مطالبة الشركة الطاعنة بأية مبالغ، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الشركة الطاعنة الدعوى رقم 269/2004 مدني كلى بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 29/5/2004 وبإلزام الطاعنة بأن تؤدي لها مبلغ 138835 ريال قيمة تجهيزات أقامتها بالعين المؤجرة ومبلغ 240000 ريال تعويضاً عن الأضرار المادية والأدبية التي لحقت بها، وقالت في بيان ذلك إنها استأجرت بموجب هذا العقد من الطاعنة مساحة مفتوحة للمكاتب تزيد على 300 م2 بالدور الأول بالعقار المبين بالصحيفة لمدة ثلاث سنوات بإيجار شهري قدره 20000 ريال، وأنفقت على تجهيزها مبلغ 140.000 ريال، وتم الاتفاق مع المؤجرة على عمل بعض التجهيزات بها والتي لا يمكن إشغالها دون إتمامها، وإذ تقاعست الطاعنة عن تنفيذ ما التزمت به فضلاً عن تسليمها مساحة أقل من المساحة المتفق عليها. أقامت الدعوى. كما أقامت الطاعنة على المطعون ضدها الدعوى رقم 462/2005 أمام ذات المحكمة بطلب الحكم بإلزامها بأن تدفع لها الأجرة المستحقة عن سنة كاملة ومبلغ 10000 ريال قيمة إزالة ما قامت به من منشآت، وقالت شرحاً لذلك إن المطعون ضدها استأجرت بموجب العقد سالف الذكر تلك العين واستلمتها، إلا أنها لم تسدد أجرتها منذ 1 /7/2004 حتى نهاية السنة الأولى طبقا للعقد، فأقامت الدعوى, ضمت المحكمة الدعويين ثم ندبت خبيراً، وبعد أن أودع تقريره النهائي حكمت في الدعوى الأولى برفضها، وفي الثانية بإلزام المطعون ضدها بأن تؤدي للطاعنة مبلغ 70.000 ريال. استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم 140/2006 وبتاريخ 28/3/2007 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وفي موضوع الدعوى رقم 469/2004 بإلزام الطاعنة بأن تؤدي للمطعون ضدها مبلغ 200.000 ريال ، وفي دعوى الطاعنة برفضها. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق التمييز وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة فحددت جلسة لنظره.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك تقول إنه قضى بإلزامها بالتعويض وبرفض دعوى الأجرة استناداً إلى قواعد المسئولية التقصيرية، واغفل الرد على دفاعها بالتمسك بما ورد بعقد الإيجار وقبول المطعون ضدها استلام العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، وإلتزامها بالقيام بما يتطلبه استغلالها كمكاتب لموظفيها على نفقتها، وهو اتفاق صحيح يتعين إعماله، ومن ثم فإن عقد الإيجار هو الذي يحدد التزامات الطرفين ويجري في نطاقه بحث ما إذا كان كل منهما قد التزم بها أم أخل ، وخرج عليها، مما كان يتعين على الحكم المطعون فيه أن يلتزم بأحكام المسئولية العقدية والرجوع إلى عقد الإيجار، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه عيب القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أنه لما كان فسخ عقد الإيجار اتفاقاً أو قضاء – بعد البدء في تنفيذه – وخلافاً للقواعد العامة لا يكون له أثر رجعي ، إذ يعتبر العقد مفسوخاً من وقت الاتفاق عليه أو الحكم النهائي بفسخه، لأن طبيعة العقود الزمنية ومنها عقد الإيجار تستعصي على هذا الأثر ويبقى عقد الإيجار بالنسبة للمدة التي انقضت من قبل فسخه قائماً بحكم العلاقة بين الطرفين في شأن إدعاء أي منهما قبل الأخر بعدم تنفيذ التزاماته الناشئة عن هذا العقد خلال تلك المدة باعتبار أن أحكام العقد هي وحدها التي تضبط كل علاقة بين الطرفين بسبب العقد سواء عند تنفيذه صحيحاً أو عند الإخلال بتنفيذه، فلا يجوز الأخذ بأحكام المسئولية التقصيرية في مقام العلاقة العقدية، لأن في ذلك إهدار لنصوص العقد المتعلقة بالمسئولية عن عدم تنفيذه مما يخل بالقوة الملزمة له، وكان النص في المادة (590) من القانون المدني بالتزام المؤجر بأن يسلم للمستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة وفقاً لما تم الاتفاق عليه أو لطبيعة العين، ليس من قبيل القواعد الآمرة المتعلقة بالنظام العام، وإنما هو من قبيل القواعد المفسرة لإرادة المتعاقدين فيجوز لهما الاتفاق على ما يخالفه بالتشديد أو التخفيف في مدى التزام المؤجر بشأن أعمال الإصلاحات اللازمة لإعداد العين للغرض الذي أجرت من أجله، ويجوز أن يصل التخفيف إلى حد أن يقبل المستأجر استلام العين بالحالة التي كانت عليها وقت العقد وأن مثل هذا الاتفاق متى كان قاطعاً في الدلالة على اتجاه نية العاقدين إلى تعديل التزام المؤجر الواردة في المادة (590) من القانون المدني، فإنه يكون واجب الإعمال دون نص المادة المذكورة، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بالتعويض على أن قيامها بالفسخ يرتب إعمال قواعد المسئولية التقصيرية بدلاً من قواعد المسئولية العقدية، وانتهى إلى ثبوت الخطأ التقصيري في حق الشركة الطاعنة وعدم استحقاقها للأجرة تأسيساً على أنها لم تسلم العين المؤجرة صالحة للانتفاع بها في الغرض الذي أجرت من أجله، مع التزامها بذلك، وهو من الحكم خطأ في تطبيق القانون، وقد حجبه هذا الخطأ عن التعرض لدفاع الطاعنة الذي تمسكت به أمام محكمة الموضوع وهو يقوم على قبول المطعون ضدها استلام العين المؤجرة بحالتها وقدم ضمن حافظة مستنداته أمام محكمة أول درجة بجلسة 26/12/2004 خطاب المطعون ضدها المؤرخ 12/7/2004إلى الطاعنة والذي يفيد قبول استلامها العين بحالتها والتزامها بالتجهيزات مقابل أن تبدأ الإجارة من 1/10/2004 دون مطالبة الشركة الطاعنة بأية مبالغ، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد اخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
لذلك
ميزت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة الاستئناف وألزمت المطعون ضدها المصروفات.